Как риэлтору правильно оформить сделку на покупку / продажу недвижимости?
Объявления, реклама, работа по восемь десять-часов в день, звонки, письма сообщения, показы: первый, второй, десятый. А все ради чего? Конечно для оформления сделки купли-продажи недвижимости и заработка денег, соответственно. Предлагаем погрузиться в детали оформления тех самых сделок.
На этом этапе необходимо взять справку из государственного реестра прав на недвижимое имущество. Убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, у владельца есть право на распоряжение имуществом и проведение регистрационных действий. Если в квартире живет ребенок либо прописаны люди, что выступают против продажи квартиры - сделка с большой вероятностью не состоится. Особое внимание уделите соответствию реального названия улицы с указанной в техническом паспорте обьекта, после проведение реформ большинсво улиц переименовали, а записи в документы не были сделаны.
Шаг 2. Проверка собственников квартиры.
Логично вытекающим из первого шага - проверка собственников квартиры. Проверьте соответствие информации в правоустанавливающих документах на квартиру с реальными данными в паспорте указанного владельца.
Проанализируйте продавца на наличие алкогольной, наркотической или другой зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что никто из членов семьи не выступает против продажи. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, уточните, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено. Если это случится, сделку признают недействительной.
— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.
Шаг 3.Заключение предварительного договора.
Этот шаг необходим, если покупатель уже точно определился с объектом, но по каким-то причинам не может сейчас совершить сделку, будь то длительный отъезд, недостаток денег, проблемы с документами. Покупатель и продавец подписывая данный документ соглашаются на выполнение всех условий договора в установленный срок. Риэлтор должен убедиться, что люди понимают и принимают ответственность за свои действия. покупатель по условиям договора вносит задаток, в размере 5-10% от стоимости квартиры/дома. Предварительный договор закрепляет квартиру за конкретным покупателем, а собственнику гарантирует успешную продажу.
Шаг 4. Подготовка документов для покупки/продажи.
Стандартно этим этапом занимается продавец, ведь у риэлтора нет доступа и возможности собрать необходимый пакет документов. Поэтому вы сообщаете собственнику перечень документов, необходимых для сделки, чтобы человек случайно ничего не забыл:
документы, что подтверждают право собственности;
вывод про проведенную оценку квартиры, технический паспорт квартиры;
паспорт собственника;
идентификационный код плательщика налогов;
В разных ситуациях могут понадобится и другие документы:
справка про отсутствие долгов за коммунальные услуги;
разрешение органов опеки, если в квартире прописаны дети;
документы о семейном состоянии;
Шаг 5. Подписание договора купли-продажи.
Агент по недвижимости вместе с юристом, по предварительной договоренности с клиентом, готовит договор купли-продажи. Такой тип договора заверяется нотариально, поэтому риэлтор также организовывает встречу трёх сторон: собственника, покупателя и нотариуса. Стандартная практика агентств сотрудничать с несколькими нотариусами, но по желанию покупателя - нотариус может быть выбран им.
К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:
название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
в тексте не должно быть помарок и пятен;
листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.
Шаг 6. Передача денег.
Завершающим этапом сделки купли-продажи недвижимости выступает передача денег от покупателя, к, уже бывшему, владельцу объекта, оплата риэлторской комиссии и госпошлин. Комиссионные вознаграждения варьируются в Украине от 1-5%, в зависимости от статуса риэлтора и статуса самого объекта недвижимости.
Важно: покупатель и собственник квартиры могут самостостоятельно завозить и собирать все необходимые документы, а могут поручить эту работу агенту. В случае выбора второго варианта взаимодействия предварительно необходимо составить генеральную доверенность на риэлтора, о праве распоряжаться документами.
Агенту необходимо знать все тонкости заключения сделок и работы с документами. рекомендуем ознакомиться с нашим блогом и с каждым днем повышать свой уровень профессионализма.
