Как это работало раньше.
До декабря прошлого года схема работала так: принимаем решение о продаже, например, квартиры, находим покупателей, обращаемся к специально обученным людям — оценщикам, они составляют нам ответ об оценке, обычно, ее делали по заниженной стоимости и мы счастливые идем к нотариусу оформлять сделку и платить налоги.
С чем мы столкнемся в 2020.
Теперь же, после принятия закона, владелец сможет самостоятельно внести данные о своей квартире в Единую базу и узнать ее оценочную стоимость без посредников. Это неоспоримый плюс в изменении закона, потому, что при продаже недвижимости к стоимости сразу прибавляется сумма услуг оценщика. Дополнительные расходы, согласитесь, нести никому не хочется, а других вариантов нет, ведь только посредник с сертификатом имеет право на внесение информации о недвижимости в реестр. Программа предполагает, что собственник имущества, или посредник при продаже, может с помощью Единой базы данных отчетов об оценке имущества самостоятельно определить оценочную стоимость недвижимости. Для этого нужно иметь на руках документы на квартиру и доступ к интернету. Сервис автоматически определяет стоимость недвижимости, после оценки формируется справка с уникальным номером и вся информация регистрируется в системе. Такая справка будет действительна в течении 30 дней, так, что со сделкой придется поспешить.
Оценка имущества 2020: финансовый аспект.
На первый взгляд этот вопрос становится наиболее приятным для собственников имущества. Использование Единой базы и отказ от посредников значительно удешевляет определение стоимости недвижимости. Если собственник определяет оценочную стоимость самостоятельно, он должен заплатить 2,5% от размера прожиточного минимума. Уже с июля это будет 2197 гривен, значит услуга обойдется в 55 гривен. Стоимость регистрации отчета в Единой базе 10% от размера прожиточного минимума = 220 гривен. Все платы, как говорят, будут направлены в госбюджет. Стоит отметить, что предложенный электронный способ оценки имущества хоть и имеет много преимуществ и удобств для собственника, есть подозрения, что некоторые продавцы будут вынуждены обращаться к оценщикам. Автоматическая оценка осуществляется по общим параметрам и индикаторам, и они, далеко не всегда отображают реальную рыночную стоимость объекта.
В 2018 году в центральной части Киева была установлена средняя рыночная цена 33 207,00 грн/кв.м для жилищной недвижимости. Для «хрущевки» этот показатель будет завышенным, значит и сумма налога должна быть уплачена выше. Если рассмотреть стоимость квадратного метра в “новостройке” в центре города, то она может достигать и 100 000 гривен, в свою очередь этот индикатор наоборот будет сильно заниженным и показатели получаются несправедливыми.
Если по каким-то причинам собственника недвижимости не устроит оценочная стоимость, которая была рассчитана сервисом Единой Базы, он всегда может заказать ее у независимого оценщика. Но тут уже нужно будет дополнительно заплатить за его услуги. Оценщик зарегистрирует свой отчет в Единой базе. Регистрация пройдет успешно, только в том случае, если оценочная стоимость заявленная независимым оценщиком не будет отличаться более, чем на 25% от ценового диапазона рыночных цен определённых онлайн сервисом. Если вам было отказано в регистрации, вы можете оспорить его, процедура называется «рецензированием».
Другая сторона медали.
Как мы уже сказали, определить реальную стоимость квадратного метра в программе гораздо сложнее из-за определенных алгоритмов. Стоимость квартир в разных районах и разных годов постройки может существо отличаться. Программа в этом случае отталкивается от “средней цены метра”, но насколько это будет справедливо для той или иной квартиры и какую сумму налога придется заплатить в итоге? Углубляясь в тему расходов при покупке квартиры также стоит вспомнить о интересной услуге — “заниженная стоимость квадратного метра”. Оценщики указывают в договоре стоимость квадратного метра гораздо ниже рыночной и при оформлении договора о купле-продаже недвижимости сумма, которую нужно заплатить в госбюджет так же существенно снижается. Честно ли это? — Не совсем. Положительно ли это сказывается на толщине кошелька покупателя/продавца? — Однозначно. Поможет ли новый закон “прикрыть схему”? — Сможем это увидеть через время. Пройдет какое-то время, люди начнут пользоваться сервисом и тогда и мы сможем провести аналитику, как, на самом деле, новый закон отразился на украинцах?
Советуем почитать —
С молотка, или как работает покупка недвижимости через торги
Мы предполагаем, что оплата услуг оценки недвижимости действительно значительно снизится. А вот расходы только возрастут из-за дополнительных отчислений в налоговую.
Считаем по-старому.
Сервис должен был запустить в полноценную работу еще 1 июля 2020 года, но сейчас он еще не открыт. В связи с коронавирусом государство посчитало финансирование этого ресурса не самым важным направлением вливания денег. Можете смело отправлять своих клиентов к оценщикам, которые быстро сделают свою работу и оценят квартиру справедливо и выгодно для продавца.
Для этого нужно:
- прежде всего найти покупателя;
- обратиться к оценщику имущества;
- предоставить необходимые документы: паспорт собственника недвижимости, документы подтверждающие право собственности,
- технический паспорт недвижимости;
- получить заключение оценщика. Они внесут все документы в реестры;
- заключить договор у нотариуса.
Для риэлтора важно обзавестись добросовестными нотариусом и оценщиком имущества, это может быть компания или частное лицо с обязательной сертификацией. Это избавит ваших клиентов от лишней головной боли, повысит вашу значимость, экспертность и доверие к вам.