Карантин не прошел мимо
Карантин взболтал воду практически всем экономическим процессам. Кредиты и ипотеки не стали исключением и банков, которые готовы выдать ипотеку осталось не так уж и много. Да и граждане особо не торопятся лезть в долговые обязательства. С началом карантина прогнозы насчет ипотечного кредитования были достаточно пессимистичны. Застройщики приостанавливали стройки, а работники ушли на вынужденные каникулы. Изначально банки ужесточили условия выплат, теперь уже, когда ситуация стала более прозрачной банки возвращаются на ипотечный рынок с прежними условиями.
За время карантина в Киеве остановились строительные работы на 50 объектах. Это 20% рынка столичной недвижимости, рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук.
В большей степени карантин повлиял на сам процесс принятия кредитных заявок. Людей более тщательно проверяют по кредитной истории. Теперь в к анализу справки о доходах добавился анализ надежности предприятия на котором работает потенциальный заемщик. Все это делается для уверенности в будущем возврате денежных средств банку.
Важно отметить, что в 2019-м году ипотечное кредитование в по сравнению с предыдущим годом уменьшилось на 11%, или на 15,5 млрд грн (на 1 января 2020-го - 126 млрд грн, на 1 января 2019-го - 141,5 млрд). Причин этого несколько, в том числе зависящих от НБУ. Как можно заметить из диаграммы - ипотечное кредитование в Украине в последние годы не развивается, можно даже сказать - деградирует.
Ипотечные перспективы
Ипотека по сути своей является тем же кредитом, только с особыми условиями, а значит и факторы, от которых зависит ставка ипотеки очень во многом пересекаются. В первую очередь это общее состоянии экономики страны, учетная ставка НБУ, уровень ВВП, инфляция, надбавки на обязательное резервирование, надбавки на покрытие непроцентных затрат.
Доход для банка это разница между учетной ставкой НБУ и процентом по кредитованию. Соответственно ставка кредита по ипотеке не может быть ниже ставки НБУ.
За время правление нового презитента с мая 2019 было объявлено о подготовке государственных программ “ипотека под 10% для украинцев”. За 2020 год процентная ставка НБУ снизилась с 11% до 6%, это означает, что фактическая возможность снизить ипотечные проценты до 10 годовых и дать возможность украинцам легче приобретать жилье.
Еще одним важным элементом этой цепочки являются банковские депозиты. После всей карантинной ситуации должно пройти какое-то время для возможности анализа. Будут ли украинцы размещать свои финансовые активы на депозиты в банк и есть ли эти активы в достаточном количестве. Фактически, если украинцы согласятся размещать депозиты в банках под 5-7%, деньги для дешевой ипотеки у банков могут появиться в ближайшие месяцы.
Какой процент по ипотеке в Украине сейчас
Каждый банк определяет свои условия кредитования. сумма первого взноса варьируется в пределах 30-50%. На первый год станка определяется в размере 5-7% от суммы кредита. Со второго года она вырастет до 20-24% годовых.
Максимальный срок кредитования составляет 20 лет, но при желании и возможности никто не запрещает погасить его раньше.
Разберем пример ипотеки. Если сумма первичного взноса составляет 20-40%, то годовые проценты следующие: 1 год - 12%, 2 год - 14%, 3 год - 16%, с четвертого года индекс ставки по депозитам +5%. Если первичный взнос больше 40% процентные ставки немного снижаются:1 год - 11%, 2 год - 13%, 3 год - 15%, с четвертого года индекс ставки по депозитам +4%.
Советуем почитать —
Инфографика: влияние COVID на рынок жилой недвижимости в Украине.
Таким образом, если стоимость недвижимости составляет 1 500 000 гривен, первый взнос 20%, а значит 310 000, сумма кредита разбивается на 20 лет.Оплата по классической схеме предполагает первоочередное погашение процентов за пользование кредитом, а потом уже самого тела кредита. Аннуитетным - наоборот.
По классической схеме в первый год сумма ежемесячного платежа будет 16 700 грн, второй - 18 000, третий, четвертый, пятый - 17 500, с шестого года сумма снижается в районе 500-700 гривен в месяц, на десятый год погашения это 13 000, пятнадцатый - 9 000, и последний платеж - 5 000 грн.
Кредиты в Украине, и ипотечный в том числе, совершенно невыгодное мероприятие. Ведь со средней годовой ставкой в 20%, придется оплатить две стоимости квартиры всего за 5 лет, и за 20 лет, соответственно. Поэтому остается только ждать ипотеки под 10%, чтобы большее количество молодых граждан могли обзавестись собственным жильем. В Украине самые высокие ставки по ипотеке во всей Европе, к сравнению в Германии кредитуют под 1%, в Англии до 2,5%, а в Швейцарии можно взять кредит на короткий срок под -0,75%, да-да отрицательная ставка кредитования. Ждем такого и у нас.
Что же делать риэлтору
Если не брать к анализу стандартные действия риэлтора при оформлении сделки купли-продажи недвижимости, вам необходимы некоторые специальные знания для работы с ипотечным рынком.
В первую очередь это осведомленность в деталях условий сотрудничества с рядом банков. Разобрать, какой процент кредитования, какие есть особенные условия, ведь у всех организаций они могут быть совершенно разные.
Во-вторых, агенту придется научится подавать заявления в банк. Тут совсем все просто, на сайте любого банка есть простейшая форма обратной связи, заполнив которую с вами свяжется менеджер и объяснит дальнейшие действия.
Следующий момент больше психологический, суметь довести сделку до ее логического завершения, а именно оформления ипотеки и внесение первого платежа, вместе с клиентом. Во избежания отказала от ваших услуг на середине пути - необходимо проявлять свою компетентность.